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Glossar Bauordnungsrecht
Die Begriffe, die in Landesbauordnungen und Bebauungsplänen vorkommen — jeweils in einem Satz definiert und mit der Vorschrift, aus der sie stammen.
Rechtsstand: 12.09.202619 Begriffe
ABegriffe mit
- Abstandsfläche
- auch: Grenzabstand, Abstandsflächentiefe
- Die Abstandsfläche ist der Streifen vor einer Gebäudeaußenwand, der unbebaut bleiben und auf dem eigenen Grundstück liegen muss. Ihre Tiefe ergibt sich aus der Wandhöhe multipliziert mit 0,4, mindestens jedoch 3,00 m, in Baden-Württemberg, Hamburg und Hessen 2,50 m.
- Der Koeffizient ist Landesrecht, hat sich aber angeglichen: gerechnet wird mit 0,4 der Wandhöhe. Niedersachsen war das letzte Land mit einem höheren Wert und hat zum 1. Juli 2024 nachgezogen. Das Mindestmaß beträgt 3,00 m, in Baden-Württemberg, Hamburg und Hessen 2,50 m.
- Die Abstandsfläche muss vollständig auf dem eigenen Grundstück liegen. Sie darf sich nicht mit der Abstandsfläche eines anderen Gebäudes überdecken.
- Für Garagen, Carports und Gebäude ohne Aufenthaltsräume gilt eine Ausnahme: Sie dürfen unter engen Voraussetzungen direkt an die Grenze gebaut werden. Siehe Grenzbebauung.
- Vor die Multiplikation gehört das Dach. In die maßgebliche Wandhöhe geht ⅓ der Höhe zwischen Traufe und First ein, bevor der Koeffizient greift. Bei flachen Dächern ändert das nichts, bei steilen verschiebt es die erforderliche Tiefe deutlich.
- Rechenbeispiel: Für das Beispielhaus von 4 × 3 m mit 2,20 m Wandhöhe und 3,00 m Firsthöhe ergibt der Dachzuschlag eine maßgebliche Wandhöhe von 2,47 m. Multipliziert mit 0,4 sind das 0,99 m. Erforderlich ist trotzdem mehr, denn maßgeblich ist der größere der beiden Werte aus Rechnung und Mindestmaß: 3,00 m, in Baden-Württemberg, Hamburg und Hessen 2,50 m.
- Häufiger Irrtum: Bei kleinen Gebäuden wird die Multiplikation ausgeführt und das Mindestmaß übersehen. Sie entscheidet dort gar nicht: Mehr als das Mindestmaß liefert die Rechnung erst ab einer maßgeblichen Wandhöhe von 7,50 m, in Baden-Württemberg, Hamburg und Hessen 6,25 m. Darunter — und damit bei praktisch jedem Gartenhaus — steht die erforderliche Tiefe von vornherein fest.
- § 6 MBO und die entsprechenden Vorschriften der LänderAusführlich: Abstandsflächen berechnen — Dachzuschlag, Mindestmaß und die Ausnahmen
- Aufenthaltsraum
- Ein Aufenthaltsraum ist ein Raum, der zum nicht nur vorübergehenden Aufenthalt von Menschen bestimmt oder geeignet ist. In zwölf der sechzehn Länder entfällt die Verfahrensfreiheit für ein Gartenhaus, sobald es einen enthält.
- § 2 Abs. 5 MBO und die entsprechenden Vorschriften der LänderZur Begriffsseite
- Außenbereich
- auch: §-35-Gebiet
- Außenbereich ist alles, was weder im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans noch innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils liegt. Dort sind nur privilegierte Vorhaben nach § 35 BauGB zulässig; ein privates Gartenhaus gehört nicht dazu.
- Im Außenbereich entfällt die Verfahrensfreiheit in elf Ländern; der Gesetzestext enthält dazu regelmäßig den Zusatz „außer im Außenbereich“. Fünf Länder halten dort eine eigene, deutlich kleinere Schwelle offen: Baden-Württemberg 20 m³, Bayern 20 m³, Niedersachsen 40 m³, Rheinland-Pfalz 10 m³, Schleswig-Holstein 10 m³.
- Ein Gartenhaus im Außenbereich ist zudem materiell unzulässig, weil es öffentliche Belange beeinträchtigt. Auch ein Bauantrag führt in der Regel nicht zur Genehmigung.
- Privilegiert sind land- und forstwirtschaftliche Vorhaben, ortsgebundene gewerbliche Betriebe sowie bestimmte Ver- und Entsorgungsanlagen. Die Hobbynutzung eines Wochenendgrundstücks ist es nicht.
- Nicht privilegierte Vorhaben sind nach § 35 Abs. 2 BauGB nur zulässig, wenn sie öffentliche Belange nicht beeinträchtigen. Bei einem Gartenhaus ist regelmäßig schon die Verfestigung einer Splittersiedlung oder der Widerspruch zu den Darstellungen des Flächennutzungsplans ein solcher Belang.
- Rechenbeispiel: Das Beispielhaus mit 31,2 m³ ist im Innenbereich in acht Ländern verfahrensfrei. Im Außenbereich gilt das nur noch in Niedersachsen. In Baden-Württemberg, Bayern, Rheinland-Pfalz und Schleswig-Holstein gilt dort zwar weiterhin eine Schwelle, sie liegt aber unter diesem Rauminhalt. In allen übrigen Ländern entfällt die Verfahrensfreiheit im Außenbereich vollständig.
- Häufiger Irrtum: Die Ausnahme wird für die Regel gehalten. Dass fünf Länder im Außenbereich eine eigene Schwelle offenhalten, sagt nichts über die übrigen — und selbst dort betrifft sie nur das Verfahren. Die Frage, ob das Vorhaben materiell zulässig ist, beantwortet § 35 BauGB, und für ein privates Gartenhaus beantwortet er sie in aller Regel mit Nein.
- § 35 BauGBAusführlich: Innenbereich oder Außenbereich — die Einordnung und ihre Folgen
BBegriffe mit
- Baugenehmigung
- auch: Bauerlaubnis
- Die Baugenehmigung ist der Verwaltungsakt, mit dem die Bauaufsichtsbehörde feststellt, dass einem Vorhaben keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen. Sie wird auf Antrag erteilt und ist gebührenpflichtig; die Gebühr richtet sich nach den Rohbaukosten.
- Beantragt wird nicht ein Bauwerk, sondern ein Vorhaben in seiner rechtlichen Einordnung. Ob überhaupt ein Antrag nötig ist, entscheidet sich davor: daran, ob die bauliche Anlage die Eigenschaften eines Gebäudes erfüllt und unter welche Zeile des Freistellungskatalogs sie damit fällt.
- Der Bauantrag ist von einem bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser zu unterschreiben — in der Regel einer Architektin oder einem Bauingenieur. Für kleine Nebenanlagen sehen einzelne Länder Erleichterungen vor.
- Die Bearbeitungsdauer liegt je nach Behörde und Vorhaben typischerweise zwischen wenigen Wochen und mehreren Monaten.
- Die Genehmigung erlischt, wenn innerhalb ihrer Geltungsdauer nicht mit der Ausführung begonnen wird; die Länder setzen dafür regelmäßig drei Jahre an, mit der Möglichkeit der Verlängerung auf Antrag.
- Rechenbeispiel: Das Beispielhaus mit 31,2 m³ liegt in Hamburg, Hessen und Schleswig-Holstein über der Schwelle des Katalogs. Dort ist für dieses Gartenhaus ein Bauantrag zu stellen und eine Baugenehmigung erforderlich — bei identischen Maßen und identischer Bauweise, während es in acht anderen Ländern ohne jedes Verfahren errichtet werden darf.
- Häufiger Irrtum: Die Baugenehmigung gilt als Prüfung sämtlicher Vorschriften. In dem vereinfachten Verfahren, das die Länder für kleine Vorhaben vorsehen, prüft die Behörde nur einen gesetzlich benannten Ausschnitt — im Kern das Bauplanungsrecht und einzelne bauordnungsrechtliche Anforderungen. Was außerhalb dieses Prüfprogramms liegt, bleibt in Ihrer Verantwortung, obwohl eine Genehmigung vorliegt.
- § 63 ff. MBO und die entsprechenden Vorschriften der LänderAusführlich: Baugenehmigung — Kosten, Dauer und der Weg durch das Verfahren
- Baulast
- auch: Baulastenverzeichnis, Abstandsflächenbaulast
- Eine Baulast ist eine freiwillige, öffentlich-rechtliche Verpflichtung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde, etwas zu tun, zu dulden oder zu unterlassen — etwa eine Fläche von Bebauung freizuhalten. Sie wird in das Baulastenverzeichnis eingetragen und wirkt auch gegen jeden Rechtsnachfolger.
- Die Baulast ist das Mittel, mit dem eine Abstandsfläche auf das Nachbargrundstück reichen darf. Eine private Vereinbarung leistet das nicht: Sie bindet die Bauaufsichtsbehörde nicht und geht beim Eigentümerwechsel unter.
- Erklärt wird sie gegenüber der Bauaufsichtsbehörde, mit öffentlich beglaubigter Unterschrift. Sie erlischt nur durch Verzicht der Behörde, nicht durch Zeitablauf und nicht durch Verkauf.
- Bayern führt als einziges Land kein Baulastenverzeichnis. Dort tritt an die Stelle der Baulast die schriftliche Zustimmung der Nachbarin oder des Nachbarn gegenüber der Bauaufsichtsbehörde nach Art. 6 Abs. 2 Satz 3 BayBO, die ebenfalls für und gegen den Rechtsnachfolger wirkt; im Übrigen die Dienstbarkeit im Grundbuch.
- Rechenbeispiel: Das Beispielhaus verlangt eine Abstandsfläche von 3,00 m, in Baden-Württemberg, Hamburg und Hessen 2,50 m. Steht zwischen Wand und Grenze weniger Grundstück zur Verfügung, muss der fehlende Streifen auf dem Nachbargrundstück liegen — und das geht nur, wenn die Nachbarin oder der Nachbar dort eine Abstandsflächenbaulast übernimmt. Eine mündliche Zusage oder ein privatschriftlicher Vertrag genügt dafür nicht.
- Häufiger Irrtum: Die Baulast gilt als Sache zwischen Nachbarn. Sie ist eine Verpflichtung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde und wirkt nur ihr gegenüber; ein zivilrechtlicher Anspruch des begünstigten Eigentümers folgt daraus nicht. Umgekehrt endet sie nicht mit dem Einvernehmen der Beteiligten: Aus dem Verzeichnis gelöscht wird sie erst, wenn die Behörde auf sie verzichtet.
- § 83 MBO und die entsprechenden LandesvorschriftenAusführlich: Nachbarzustimmung und Baulast — wie die Eintragung zustande kommt
- Bauliche Anlage
- Bauliche Anlage ist der Oberbegriff des Bauordnungsrechts: eine mit dem Erdboden verbundene, aus Bauprodukten hergestellte Anlage. Jedes Gebäude ist eine bauliche Anlage, aber nicht jede bauliche Anlage ist ein Gebäude — und die Freistellungskataloge der Länder sind für Gebäude geschrieben.
- § 2 Abs. 1 Satz 1 MBO (Fassung November 2002, Stand 27.09.2019); wortgleich als geltendes Recht § 2 Abs. 1 Satz 1 BbgBOZur Begriffsseite
- Bauvoranfrage
- auch: Bauvorbescheid, Vorbescheid
- Die Bauvoranfrage ist ein Antrag auf verbindliche Vorabklärung einzelner Fragen eines Bauvorhabens. Der Bauvorbescheid bindet die Behörde in der Regel drei Jahre und kostet einen Bruchteil einer vollständigen Baugenehmigung.
- § 75 MBO und die entsprechenden Vorschriften der LänderZur Begriffsseite
- Bebauungsplan
- auch: B-Plan
- Der Bebauungsplan ist eine gemeindliche Satzung, die für ein bestimmtes Gebiet verbindlich regelt, was gebaut werden darf. Seine Festsetzungen gelten auch für verfahrensfreie Vorhaben und können Nebenanlagen auf bestimmte Flächen beschränken oder ganz ausschließen.
- Typische Festsetzungen sind Baugrenzen, Grundflächenzahl, Dachform, Firsthöhe und die Zulässigkeit von Nebenanlagen außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche.
- Einsicht gewährt die Gemeinde; viele Kommunen stellen ihre Pläne inzwischen online bereit. Ohne diese Einsicht lässt sich keine belastbare Aussage über die Zulässigkeit treffen.
- Fehlt ein Bebauungsplan, heißt das nicht, dass nichts geregelt wäre. Dann entscheidet § 34 BauGB im Innenbereich und § 35 BauGB im Außenbereich — und § 35 ist die deutlich strengere der beiden Vorschriften.
- Rechenbeispiel: Setzt ein Bebauungsplan die Firsthöhe auf 3,00 m fest, ist das Beispielhaus mit genau diesem Maß zulässig; ein steileres Dach wäre es nicht — auch dann nicht, wenn sein Rauminhalt von 31,2 m³ in acht Ländern verfahrensfrei bleibt. Die Verfahrensfreiheit der Landesbauordnung und die Festsetzung des Plans sind zwei getrennte Prüfungen, und beide müssen bestanden sein.
- Häufiger Irrtum: Der Bebauungsplan gilt als Sache des Hauptgebäudes. Gerade seine Festsetzungen zu Baugrenzen und zur Zulässigkeit von Nebenanlagen außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche treffen aber das Gartenhaus. Das ist der häufigste Grund, aus dem ein bauordnungsrechtlich verfahrensfreies Vorhaben planungsrechtlich unzulässig ist.
- §§ 8 ff., § 30 BauGBAusführlich: Bebauungsplan lesen — welche Festsetzungen ein Gartenhaus betreffen
- Brutto-Rauminhalt
- auch: BRI, umbauter Raum, Kubatur, Rauminhalt
- Der Brutto-Rauminhalt ist das Volumen eines Gebäudes, gemessen von den Außenkanten der Umfassungsflächen einschließlich des Dachraums. Er wird in Kubikmetern angegeben und ist in den meisten Landesbauordnungen die maßgebliche Größe für die Verfahrensfreiheit eines Gartenhauses.
- DIN 277-1 (Ermittlungsmethode, in den Landesbauordnungen nicht ausdrücklich benannt)Zur Begriffsseite
FBegriffe mit
- Firsthöhe
- auch: Gebäudehöhe
- Die Firsthöhe ist das senkrechte Maß von der Geländeoberfläche bis zur obersten Dachkante. Bei einem Flachdach ist sie mit der Wandhöhe identisch, bei einem Sattel- oder Pultdach liegt sie darüber und geht in die Berechnung des Brutto-Rauminhalts ein.
- Für die Abstandsflächen ist in der Regel nicht die Firsthöhe maßgeblich, sondern die Wandhöhe. Steile Dächer werden je nach Landesrecht anteilig hinzugerechnet.
- Bebauungspläne setzen häufig eine maximale Firsthöhe fest. Diese Festsetzung gilt auch für verfahrensfreie Nebenanlagen.
- Für die beiden Größen, an denen die Verfahrensfreiheit hängt, wirkt sie unterschiedlich: In die Abstandsfläche geht sie nur mit ⅓ der Höhe zwischen Traufe und First ein, in den Brutto-Rauminhalt geht der Dachraum vollständig ein.
- Rechenbeispiel: Das Beispielhaus hat 2,20 m Wandhöhe und 3,00 m Firsthöhe, also 0,80 m Dachhöhe. Mit Satteldach beträgt sein Brutto-Rauminhalt 31,2 m³, mit Flachdach bei sonst gleichen Maßen 26,4 m³. Der Unterschied von 4,8 m³ entscheidet in Hamburg, Hessen und Schleswig-Holstein über die Verfahrensfreiheit.
- Häufiger Irrtum: Weil die Firsthöhe das größere Maß ist, wird sie für die Abstandsfläche gehalten; dort zählt sie nur anteilig. Beim Bebauungsplan wird sie umgekehrt unterschätzt: Setzt der Plan eine Firsthöhe fest, gilt diese Festsetzung auch für ein verfahrensfreies Gartenhaus, und zwar unabhängig davon, wie klein es ist.
- § 18 BauNVO (Höhe baulicher Anlagen im Bebauungsplan); in den Landesbauordnungen nicht eigenständig definiertAusführlich: Wandhöhe und Firsthöhe messen — welches Maß welche Vorschrift meint
GBegriffe mit
- Genehmigungsfreistellung
- auch: Freistellungsverfahren, Genehmigungsfreistellungsverfahren
- Die Genehmigungsfreistellung ist ein eigenständiges bauaufsichtliches Verfahren: Nach Einreichung der Unterlagen und Ablauf einer Wartefrist darf ohne Bauantrag und ohne Baugenehmigung gebaut werden, sofern die Gemeinde dem nicht widerspricht. Geregelt ist sie unter anderem in § 63 BauO NRW und Art. 58 BayBO.
- § 63 BauO NRW, Art. 58 BayBO und die entsprechenden Vorschriften weiterer Länder (z. B. § 64 HBO)Zur Begriffsseite
- Grenzbebauung
- auch: Bauen an der Grenze, 9-Meter-Regel, Grenzbau
- Grenzbebauung bezeichnet die Errichtung eines Gebäudes unmittelbar an der Grundstücksgrenze ohne eigene Abstandsfläche. Alle Landesbauordnungen erlauben sie für Garagen und für Gebäude ohne Aufenthaltsräume und Feuerstätten bis zu einer mittleren Wandhöhe von 3,00 m.
- Zusätzlich zur Höhe begrenzt das Gesetz die Länge: 9,00 m, in das Saarland 12,00 m entlang einer einzelnen Grundstücksgrenze und 15,00 m, in Bremen und Nordrhein-Westfalen 18,00 m entlang aller Grenzen zusammen. Für Hessen nennt das Gesetz keine eigene Länge je Grundstücksgrenze; dort zählt allein die Summe.
- Gezählt wird die Gesamtlänge aller Grenzbauten, nicht jedes Gebäude für sich. Eine bereits vorhandene Garage an derselben Grenze verbraucht das Kontingent, das dem Gartenhaus danach noch bleibt.
- Maßgeblich ist die mittlere Wandhöhe, nicht die Firsthöhe. Bei einem Satteldach wird über die Wandfläche gemittelt.
- Rechenbeispiel: Das Beispielhaus ist 4,00 m lang, seine Wandhöhe beträgt 2,20 m. Beides bleibt unter den Grenzwerten — 3,00 m Höhe und 9,00 m, in das Saarland 12,00 m je Grenze —, es darf also ohne eigene Abstandsfläche an die Grenze. Steht an derselben Grenze schon eine Garage, die deren Länge ausschöpft, gilt das nicht mehr: Gezählt wird die Summe.
- Häufiger Irrtum: Die Längengrenze wird als Maß je Gebäude gelesen. Sie ist ein Maß je Grundstücksgrenze und, in der zweiten Zahl, je Grundstück. Wer Garage, Holzlager und Gartenhaus einzeln daran misst, kommt dreimal zu einem zulässigen Ergebnis und überschreitet die zulässige Gesamtlänge von 15,00 m, in Bremen und Nordrhein-Westfalen 18,00 m trotzdem.
- § 6 Abs. 8 MBO und die entsprechenden Vorschriften der LänderAusführlich: Grenzbebauung und die 9-Meter-Regel — was auf die Länge angerechnet wird
- Grundfläche
- auch: BGF, Brutto-Grundfläche, überbaute Fläche
- Die Brutto-Grundfläche ist die überbaute Fläche eines Gebäudes, gemessen an den Außenkanten einschließlich Wandstärke. Bei Garagen, Carports und Terrassenüberdachungen ist sie — nicht der Rauminhalt — die maßgebliche Größe für die Verfahrensfreiheit.
- Bei einem Carport zählt die überdachte Fläche einschließlich des Dachüberstands, nicht die Stellplatzfläche.
- Die Grundflächenzahl (GRZ) des Bebauungsplans begrenzt zusätzlich, welcher Anteil des Grundstücks insgesamt überbaut werden darf. Nebenanlagen werden dabei mitgerechnet.
- Ob die Grundfläche oder der Rauminhalt zählt, hängt an der Vorhabenart und am Land. Für ein Gartenhaus messen fünf Länder in Quadratmetern — Berlin, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Sachsen-Anhalt und Thüringen —, die übrigen in Kubikmetern. Für einen Carport rechnen alle sechzehn Länder in Quadratmetern.
- Rechenbeispiel: Das Beispielhaus von 4 × 3 m hat 12 m² Brutto-Grundfläche, gemessen über die Außenkanten. In Bremen und Mecklenburg-Vorpommern bleibt es damit unter der Schwelle, in Berlin, Sachsen-Anhalt und Thüringen liegt es darüber. Der Abstand zwischen diesen Ländern beträgt wenige Quadratmeter und entscheidet trotzdem darüber, ob ein Bauantrag zu stellen ist.
- Häufiger Irrtum: Gemessen wird nicht die nutzbare Fläche. Die Wandstärke zählt mit, bei einem Carport auch der Dachüberstand über die Stützen hinaus. Ein Gartenhaus, dessen Innenmaß knapp unter der Landesgrenze liegt, überschreitet sie außen gemessen regelmäßig — und der Katalog des Landes meint das äußere Maß.
- DIN 277-1Ausführlich: Gartenhaus-Größe planen — von der Außenkante bis zur Landesschwelle
- Grundflächenzahl
- auch: GRZ
- Die Grundflächenzahl gibt an, wie viel Quadratmeter Grundfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche überbaut werden dürfen. Bei einer GRZ von 0,3 sind das auf 600 m² Grundstück 180 m². Gartenhaus, Garage und Zufahrt zählen mit.
- Maßgeblich ist § 19 BauNVO. Nach Absatz 4 Satz 1 werden Garagen und Stellplätze mit ihren Zufahrten, Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO und unterirdische Anlagen in die Grundfläche eingerechnet. Genau diese Anlagen dürfen die zulässige Grundfläche nach Satz 2 aber um bis zu 50 Prozent überschreiten, höchstens bis zu einer Grundflächenzahl von 0,8.
- Aus beiden Grenzen gilt die kleinere. Die Überschreitung um 50 Prozent ist der Regelfall; die Kappung bei einer Grundflächenzahl von 0,8 greift erst auf größeren oder dichter bebauten Grundstücken.
- Der Bebauungsplan darf von der 50-Prozent-Regel abweichen (§ 19 Abs. 4 Satz 3 BauNVO). Steht dazu etwas in den textlichen Festsetzungen, gilt das und nicht die Verordnung.
- Rechenbeispiel: Auf 600 m² Grundstück mit einer GRZ von 0,3 dürfen 180 m² überbaut werden. Das Beispielhaus mit 12 m² Grundfläche zählt vollständig dagegen, ebenso eine Garage und deren Zufahrt. Für diese Anlagen erlaubt Satz 2 die Überschreitung um die Hälfte, hier also bis 270 m². Die zweite Kappung — eine Grundflächenzahl von 0,8, hier 480 m² — liegt darüber und greift auf diesem Grundstück nicht.
- Häufiger Irrtum: Die 50-Prozent-Regel wird als zusätzliches Kontingent neben der zulässigen Grundfläche gelesen. Sie ist eine Überschreitungsmöglichkeit für die in Satz 1 genannten Anlagen und endet in jedem Fall bei einer Grundflächenzahl von 0,8. Und sie steht zur Disposition der Gemeinde: Nach § 19 Abs. 4 Satz 3 BauNVO kann der Bebauungsplan abweichende Bestimmungen treffen.
- § 19 BauNVOAusführlich: GRZ-Rechner — zulässige Grundfläche einschließlich Nebenanlagen
IBegriffe mit
- Innenbereich
- auch: im Zusammenhang bebauter Ortsteil
- Innenbereich ist ein im Zusammenhang bebauter Ortsteil im Sinne des § 34 BauGB oder der Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans nach § 30 BauGB. Nahezu jede Verfahrensfreiheit für Gartenhäuser gilt ausschließlich im Innenbereich.
- Ein Grundstück liegt im Innenbereich, wenn es Teil einer zusammenhängenden Bebauung ist. Der letzte Bauplatz am Ortsrand kann bereits Außenbereich sein, obwohl das Nachbarhaus fünfzehn Meter entfernt steht.
- Verbindliche Auskunft gibt allein die Gemeinde. Wer sich irrt, baut ohne die Genehmigung, die im Außenbereich erforderlich gewesen wäre.
- Im unbeplanten Innenbereich muss sich ein Vorhaben nach § 34 Abs. 1 BauGB in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen. Für ein Gartenhaus in einem Wohngebiet ist das selten ein Problem; für eine Nebenanlage auf einem sonst unbebauten Grundstück kann es eines sein.
- Rechenbeispiel: Die Einordnung entscheidet unabhängig von der Größe — und die Größe unabhängig von der Einordnung. Berlin, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Sachsen-Anhalt und Thüringen messen ein Gartenhaus in Quadratmetern Grundfläche. Das Beispielhaus mit 12 m² bleibt damit in Bremen und Mecklenburg-Vorpommern unter der Grenze und liegt in Berlin, Sachsen-Anhalt und Thüringen darüber. Beide Antworten gelten nur für Grundstücke im Innenbereich; für den Außenbereich steht in denselben Katalogen eine andere oder gar keine Regel.
- Häufiger Irrtum: Ein Bebauungsplan macht ein Grundstück nicht automatisch zum Innenbereich im Sinne des § 30 BauGB. Dafür muss der Plan qualifiziert sein: Er muss Art und Maß der baulichen Nutzung, die überbaubaren Grundstücksflächen und die örtlichen Verkehrsflächen festsetzen. Fehlt eine dieser vier Festsetzungen, ist er ein einfacher Bebauungsplan, und daneben entscheidet weiterhin § 34 oder § 35 BauGB.
- §§ 30, 34 BauGBAusführlich: Innenbereich oder Außenbereich — woran Sie die Einordnung erkennen
NBegriffe mit
- Nebenanlage
- auch: untergeordnete bauliche Anlage
- Nebenanlagen sind untergeordnete Anlagen und Einrichtungen, die dem Nutzungszweck der Grundstücke im Baugebiet oder des Baugebiets selbst dienen und seiner Eigenart nicht widersprechen. § 14 BauNVO lässt sie zu, soweit der Bebauungsplan sie nicht einschränkt oder ausschließt.
- § 14 BauNVOZur Begriffsseite
SBegriffe mit
- Schwarzbau
- auch: ungenehmigter Bau
- Als Schwarzbau gilt eine bauliche Anlage, die ohne die erforderliche Genehmigung oder abweichend von ihr errichtet wurde. Die Bauaufsichtsbehörde kann die Nutzung untersagen, den Rückbau anordnen und ein Bußgeld verhängen; die Beträge reichen je nach Landesrecht bis in den fünfstelligen Bereich.
- § 80 f. MBO und die Ordnungswidrigkeitentatbestände der LänderZur Begriffsseite
VBegriffe mit
- Verfahrensfrei
- auch: genehmigungsfrei, baugenehmigungsfrei
- Verfahrensfrei heißt: für dieses Vorhaben ist kein bauaufsichtliches Verfahren durchzuführen. Es wird kein Bauantrag gestellt und keine Baugenehmigung erteilt. Die materiellen Vorschriften des Bauordnungs- und Bauplanungsrechts gelten trotzdem in vollem Umfang.
- Dreizehn Landesbauordnungen überschreiben ihren Katalog mit „verfahrensfrei“. Nordrhein-Westfalen (§ 62 BauO NRW) und Rheinland-Pfalz (§ 62 LBauO) sprechen von „genehmigungsfreien“, Hessen (Anlage zu § 63 HBO) von „baugenehmigungsfreien“ Vorhaben. Gemeint ist überall dasselbe.
- Verfahrensfreiheit befreit ausschließlich vom Verfahren. Abstandsflächen, Festsetzungen des Bebauungsplans, Denkmalschutz und Naturschutzrecht gelten unverändert. Ein verfahrensfreies Gartenhaus kann daher rechtswidrig errichtet sein und muss im Zweifel zurückgebaut werden.
- Wer verfahrensfrei baut, trägt die Verantwortung für die Einhaltung aller Vorschriften selbst. Es gibt keine behördliche Prüfung, auf die man sich später berufen könnte.
- Der Katalog nennt keine Bauwerke, sondern Rechtsbegriffe. Die Zeile, unter die ein Gartenhaus fällt, ist in allen sechzehn Ländern für Gebäude geschrieben und nicht für jede bauliche Anlage; wer unter der Schwelle bleibt, aber gar kein Gebäude errichtet, liest die falsche Zeile und findet die richtige an anderer Stelle des Katalogs.
- Wo die Grenze liegt, ist Landesrecht und nirgends gleich. Für ein Gartenhaus messen elf Länder in Kubikmetern und fünf in Quadratmetern, und innerhalb beider Gruppen liegen die Werte weit auseinander. Dasselbe Vorhaben kann deshalb diesseits einer Landesgrenze verfahrensfrei und jenseits genehmigungspflichtig sein.
- Rechenbeispiel: Das Beispielhaus von 4 × 3 m mit 31,2 m³ Brutto-Rauminhalt ist in Baden-Württemberg, Bayern, Brandenburg, Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, im Saarland und Sachsen verfahrensfrei. In Hamburg, Hessen und Schleswig-Holstein ist es das nicht — dort endet die Verfahrensfreiheit für Gartenhäuser unterhalb dieses Rauminhalts. Dieselben Maße, dieselbe Bauweise: acht Länder sagen Ja, drei sagen Nein.
- Häufiger Irrtum: Verfahrensfrei wird regelmäßig als „darf gebaut werden“ gelesen. Es heißt nur, dass niemand prüft. Abstandsflächen, Bebauungsplan, Denkmal- und Naturschutzrecht gelten unverändert, und wer sie verletzt, hat ohne jedes Verfahren einen rechtswidrigen Bau errichtet — mit dem Unterschied, dass es keine Genehmigung gibt, auf die er sich berufen könnte.
- § 61 MBO und die entsprechenden Vorschriften der LänderAusführlich: Verfahrensfrei oder genehmigungsfrei — was der Begriff nicht bedeutet
WBegriffe mit
- Wandhöhe
- auch: Traufhöhe
- Die Wandhöhe ist das senkrechte Maß von der Geländeoberfläche bis zum Schnittpunkt der Wand mit der Dachhaut. Sie ist die Bezugsgröße für die Abstandsflächentiefe und wird bei Gartenhäusern oft mit der Traufhöhe gleichgesetzt.
- Gemessen wird ab der natürlichen Geländeoberfläche. Ein Sockel oder eine Aufschüttung erhöht die Wandhöhe und damit die erforderliche Abstandsfläche.
- Bei geneigtem Gelände ist das Maß an der jeweiligen Wand zu bilden. Bergseitig und talseitig können unterschiedliche Werte entstehen.
- Zwei Vorschriften greifen auf dieselbe Ausgangsgröße zu, aber unterschiedlich: Für die Grenzbebauung zählt die mittlere Wandhöhe unverändert, für die Abstandsfläche wird sie zuvor um ⅓ der Dachhöhe erhöht.
- Rechenbeispiel: Das Beispielhaus hat 2,20 m Wandhöhe. Für die Grenzbebauung ist das die maßgebliche Größe: Sie bleibt unter 3,00 m, dem Wert, bis zu dem ein Gebäude ohne Aufenthaltsräume an die Grenze darf. Für die Abstandsfläche kommt der Dachzuschlag hinzu — ⅓ von 0,80 m Dachhöhe —, und die maßgebliche Wandhöhe steigt auf 2,47 m.
- Häufiger Irrtum: Die Wandhöhe wird mit der Raumhöhe verwechselt. Gemessen wird von der Geländeoberfläche bis zum Schnittpunkt der Wand mit der Dachhaut, nicht vom Fußboden bis zur Decke. Ein Sockel, ein Fundament über Gelände oder eine Aufschüttung erhöhen die Wandhöhe, ohne dass innen ein Zentimeter dazukommt — und verlängern die Abstandsfläche entsprechend.
- § 6 Abs. 4 MBO und die entsprechenden Vorschriften der LänderAusführlich: Wandhöhe und Firsthöhe messen — Bezugspunkte, Gelände und Dachzuschlag