Bauvoranfrage

Sinnvoll ist sie vor allem bei der Frage, ob ein Grundstück dem Innen- oder dem Außenbereich zuzurechnen ist. Genau diese Zuordnung entscheidet über die Verfahrensfreiheit.

Der Vorbescheid ist ein Verwaltungsakt und damit anfechtbar — anders als eine mündliche Auskunft am Telefon.

Gefragt wird nach einzelnen Punkten, nicht nach dem Vorhaben insgesamt. Die Frage muss deshalb so gestellt sein, dass sie mit Ja oder Nein zu beantworten ist: „Liegt das Grundstück im Innenbereich?“ ist eine solche Frage, „Darf ich hier bauen?“ ist es nicht.

Der Vorbescheid bindet die Behörde in dem, worüber er entscheidet, und er gilt drei Jahre. Das ist sein eigentlicher Wert: Er nimmt eine einzelne Frage aus dem Baugenehmigungsverfahren heraus und beantwortet sie verbindlich, bevor Planungskosten entstehen. Wer wissen will, ob sein Grundstück überhaupt bebaubar ist, fragt das, und nicht, ob ein bestimmtes Haus genehmigt wird.

Wenig bekannt und in Ratgebern kaum zu finden: Ein Vorbescheid ist auch für ein **verfahrensfreies** Vorhaben möglich. Baden-Württemberg schreibt es ausdrücklich hin — § 50 Abs. 5 Satz 2 LBO erklärt die Vorbescheidsvorschrift des § 57 LBO für entsprechend anwendbar. Das ist genau der Fall, in dem eine Auskunft am meisten wert ist: Beim verfahrensfreien Bau prüft niemand vorher, und wer sich später irrt, hat schon gebaut.

Von der Voranfrage zu trennen ist die Abweichung, und das ist der häufigste Fehlgriff. Wer verfahrensfrei baut, aber vom Bebauungsplan oder von einer Abstandsflächenregel abweichen will, braucht keine Voranfrage, sondern einen eigenen Antrag: Abweichungen, Ausnahmen und Befreiungen sind nach § 67 Abs. 2 Satz 2 der Musterbauordnung gesondert und begründet zu beantragen. Sie entfallen nicht mit dem Verfahren, sie überleben es.

Und sie gehen an eine andere Stelle. Über die isolierte Abweichung bei einem verfahrensfreien Vorhaben entscheidet nach § 67 Abs. 3 Satz 1 der Musterbauordnung die Gemeinde und nicht die untere Bauaufsichtsbehörde; die Entscheidung gilt nach Absatz 4 drei Jahre. Wer den Antrag beim Bauamt einreicht, bekommt ihn im günstigen Fall weitergeleitet und im ungünstigen zurück. Die Länder haben diese Vorschrift unterschiedlich übernommen — welche Stelle zuständig ist, steht in der Bauordnung des Landes und ist die erste Frage, nicht die letzte.

Der Vorbescheid entscheidet nur über das, wonach gefragt wurde. Alles Übrige bleibt offen, und er ersetzt die Baugenehmigung nicht — er nimmt ihr eine Frage ab. Wer die Bebaubarkeit bestätigt bekommt, hat damit noch keine Aussage über Abstandsflächen, Brandschutz oder Erschließung. Das ist kein Mangel, sondern der Zweck: Eine Frage kostet weniger als ein Verfahren.

Liegt das Grundstück im Außenbereich, sind zwei Stellen beteiligt. Über Vorhaben nach § 35 BauGB entscheidet die Bauaufsichtsbehörde nach § 36 Abs. 1 Satz 1 BauGB im Einvernehmen mit der Gemeinde; erklärt sich die Gemeinde nicht innerhalb von zwei Monaten, gilt das Einvernehmen nach § 36 Abs. 2 Satz 2 BauGB als erteilt. Wer im Außenbereich fragt, fragt damit faktisch zweimal — und sollte die Frist einplanen, statt sich über die Bearbeitungsdauer zu wundern.

Für das Beispielhaus mit 31,2 m³ hängt die Antwort an der Lage: im Innenbereich ist es in acht Ländern verfahrensfrei, im Außenbereich nur noch in Niedersachsen. Genau diese eine Frage — Innen- oder Außenbereich — lässt sich mit einer Bauvoranfrage verbindlich klären, bevor das erste Fundament gegossen ist.

Der Vorbescheid wird mit der Baugenehmigung verwechselt. Er entscheidet nur über die gestellte Frage und ersetzt weder den Bauantrag noch die Genehmigung. Umgekehrt ist er deutlich mehr als eine Auskunft: Er bindet die Behörde für seine Geltungsdauer, während eine telefonische Zusage rechtlich nichts trägt.