Abstandsflächen berechnen

Vor jeder Außenwand eines Gebäudes muss eine Fläche von Bebauung frei bleiben. Ihre Tiefe wird senkrecht zur Wand gemessen, und sie muss vollständig auf dem eigenen Grundstück liegen. Sie darf sich nicht mit der Abstandsfläche eines anderen Gebäudes überschneiden.

Der Koeffizient

Alle sechzehn Länder rechnen mit 0,4 der Wandhöhe. Dieser Gleichlauf ist neu: Bayern hat den Wert zum 1. Februar 2021 von 1,0 abgesenkt, Niedersachsen zum 1. Juli 2024 von 0,5. Tabellen im Netz, die für eines der beiden Länder noch den alten Wert führen, geben die frühere Rechtslage wieder.

Das Mindestmaß

Das gesetzliche Mindestmaß liegt in dreizehn Ländern bei 3,00 m, in Baden-Württemberg, Hamburg und Hessen bei 2,50 m. Baden-Württemberg lässt bei Wänden bis 5 m Breite sogar 2,00 m genügen, Hessen rundet das errechnete Maß auf volle 0,10 m ab. Bei Gartenhäusern liegt der rechnerische Wert praktisch immer unter dem Mindestmaß, weshalb dieses der maßgebliche Wert ist.

Die Ausnahme: Grenzbebauung

Garagen und Gebäude ohne Aufenthaltsräume und Feuerstätten dürfen ohne eigene Abstandsfläche an die Grenze — begrenzt auf 3,00 m mittlere Wandhöhe, 9,00 m Länge je Grenze und 15,00 m insgesamt. Entscheidend ist die Gesamtlänge aller Grenzbauten: Steht dort schon eine 6,00 m lange Garage, bleiben für das Gartenhaus nur noch 3,00 m.

Woher die 0,4 kommen

Die Zahl ist keine Konvention, sondern eine Lichtrechnung. Stehen sich zwei Gebäude gegenüber und hält jedes 0,4 H ein, beträgt der Abstand zusammen 0,8 H — das entspricht nach DIN 5034-4 einem Verbauungswinkel von rund 50 Grad. Das Schutzziel dahinter ist bescheidener, als die meisten annehmen: so viel Tageslicht im fensternahen Bereich, dass man dort bei bedecktem Himmel lesen und schreiben kann. Bis 2002 lag der Regelwert der Musterbauordnung bei 1,0 H und verfolgte daneben städtebauliche Zwecke; die haben die Länder mit der Absenkung aufgegeben.

Wenn die eingehaltene Abstandsfläche nicht reicht

Eine eingehaltene Abstandsfläche ist nicht dasselbe wie ein zulässiges Vorhaben. Das Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen hat entschieden, dass ihre Einhaltung eine Prüfung am Gebot der Rücksichtnahme weder grundsätzlich noch regelmäßig ausschließt (Beschluss vom 9. Februar 2009 – 10 B 1713/08). Der Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg hat eine Fertiggarage an der Grenze beanstandet, die den Hauszugang des Nachbarn auf 60 bis 87 cm verengte (Beschluss vom 12. Oktober 2004 – 8 S 1661/04). Wer sein Maß erreicht, hat die Rechnung bestanden — nicht jede Frage.

Was nicht in die Fläche zählt

Vor die Außenwand tretende Bauteile wie Gesimse und Dachüberstände bleiben außer Betracht; eine Größenbegrenzung dafür nennt die Musterbauordnung nicht, einzelne Länder schon. Nachträgliche Dämmung an einem bestehenden Gebäude bleibt bis 0,25 m Stärke unberücksichtigt, solange 2,50 m zur Nachbargrenze bleiben. Und in hängigem Gelände wird die Fläche waagerecht projiziert, nicht am Hang abgewickelt.

Wie dieser Rechner das Dach behandelt

Die Wandhöhe endet am Schnittpunkt von Wand und Dachhaut. Steile Dächer rechnen die Landesbauordnungen anteilig hinzu, mit unterschiedlichen Neigungsschwellen. Dieser Rechner setzt einheitlich ein Drittel der Dachhöhe an. Das ist eine bewusste Vereinfachung, die für die flachen bis mittelsteilen Dächer von Gartenhäusern auf der vorsichtigen Seite liegt; für steile Dächer und Grenzfälle ist der Wert am Landesrecht gegenzuprüfen.

Abstandsflächen in allen 16 Bundesländern

Koeffizient und Mindestmaß der Abstandsfläche unterscheiden sich zwischen den Ländern kaum, ihre Fundstelle dagegen schon: Jedes Land trägt seine eigene Paragraphenkette, und einzelne Länder regeln die Tiefe nicht in § 6, sondern in § 5, § 7 oder § 8. Die folgende Liste öffnet zu jedem Bundesland den geprüften Wortlaut mit Fundstelle und Prüfdatum — dieselben Werte, mit denen auch der Rechner oben arbeitet und die maschinenlesbar unter /api/bundeslaender.json stehen. Für fünfzehn der sechzehn Länder wurde der Wortlaut dafür unmittelbar im amtlichen Landesrechtsportal gelesen; für Sachsen-Anhalt liefert das Portal derzeit keinen durchsuchbaren Gesetzestext, weshalb diese eine Zeile als Sekundärquelle gekennzeichnet ist — erkennbar am Symbol neben dem Prüfdatum.

Viele Landesbauordnungen setzen für Gewerbe-, Industrie- und einzelne weitere Gebietstypen einen niedrigeren Koeffizienten an, meist 0,2 H statt 0,4 H. Baden-Württemberg zählt dazu ungewöhnlich viele Gebietstypen: neben Kerngebieten auch Dorfgebiete, dörfliche Wohngebiete, urbane Gebiete und besondere Wohngebiete. Welcher Gebietstyp im Einzelfall vorliegt, bestimmt der Bebauungsplan der Gemeinde; der genaue Wortlaut steht bei jedem Land oben.

Richtigstellung für Nordrhein-Westfalen

Für Nordrhein-Westfalen kursieren im Netz Angaben von 0,8 als Abstandsflächenkoeffizient. Die Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen setzt in § 6 Abs. 5 Satz 1 BauO NRW denselben Wert an wie die übrigen fünfzehn Länder: 0,4 H, mindestens 3 m. Der Wert 0,8 taucht im Gesetz nicht als Koeffizient auf, sondern als Summe: Stehen sich zwei Gebäude gegenüber und hält jede Seite ihre eigene Abstandsfläche von 0,4 H ein, beträgt der Abstand zwischen beiden Gebäuden zusammen 0,8 H — mehr dazu weiter oben unter „Woher die 0,4 kommen“. Wer diese Summe mit dem Koeffizienten einer einzelnen Wand verwechselt, kommt auf den doppelten Wert.

Wie die Wandhöhe im Einzelfall gemessen wird, zeigt der Ratgeber Wie nah darf das Gartenhaus an die Grundstücksgrenze? an einem durchgerechneten Beispiel. Wer stattdessen prüfen will, ob sein Gebäude ganz ohne Abstandsfläche an die Grenze darf, nutzt den Grenzbebauungsrechner.