Der Satz steht fast wortgleich in dreizehn der sechzehn Landesbauordnungen: „Gebäude ohne Aufenthaltsräume, Toiletten oder Feuerstätten“. Drei Wörter, die über die Verfahrensfreiheit entscheiden — unabhängig davon, wie klein das Gebäude ist.
Bayern, Sachsen und das Saarland verzichten in ihrer Innenbereichsschwelle darauf. Wer dort unter der Kubatur- oder Flächengrenze bleibt, verliert die Freistellung durch einen Aufenthaltsraum nicht. Die Anforderungen an den Raum selbst gelten trotzdem — sie werden nur nicht geprüft.
Was darunter fällt und was nicht
Aufenthaltsräume: Hobbyraum, Homeoffice, Gästezimmer, Atelier, Fitnessraum, Sauna mit Ruhebereich, Partyraum.
Keine Aufenthaltsräume: Geräteschuppen, Fahrradunterstand, Holzlager, Gewächshaus, Abstellraum, Pumpenhaus.
Der Unterschied liegt nicht in der Ausstattung, sondern im Zweck. Ein Raum, in dem Sie ein Beet vorbereiten, ist kein Aufenthaltsraum. Ein Raum, in dem Sie an einem Schreibtisch arbeiten, ist einer — auch wenn er nur an Wochenenden genutzt wird und der Schreibtisch aus Europaletten besteht.
Der Zusatz „oder geeignet“
Diese zwei Wörter sind schärfer, als sie wirken. Es kommt nicht nur darauf an, was Sie tun wollen, sondern auch darauf, was der Raum objektiv hergibt. Ein gedämmtes, beheizbares Gartenhaus mit lichter Höhe von 2,40 m, Fenstern und Stromanschluss ist zum Aufenthalt geeignet — auch wenn nur Rasenmäher darin stehen.
Umgekehrt macht das den Nachweis für Sie nicht unmöglich. Ein ungedämmtes Blockbohlenhaus ohne Heizung ist objektiv nicht zum dauerhaften Aufenthalt geeignet, unabhängig davon, dass gelegentlich jemand darin sitzt.
Warum das Gesetz so streng ist
An Aufenthaltsräume knüpfen weitere Anforderungen an:
- lichte Raumhöhe von in der Regel mindestens 2,40 m
- ausreichende Belichtung mit Tageslicht und Lüftungsmöglichkeit
- Wärmeschutz nach dem Gebäudeenergiegesetz
- bei Schlafnutzung ein zweiter Rettungsweg
- Schallschutzanforderungen
Diese Anforderungen kann eine Behörde nur prüfen, wenn ein Verfahren stattfindet. Genau deshalb hebt der Aufenthaltsraum die Verfahrensfreiheit auf.
Toilette und Feuerstätte
Beide stehen ausdrücklich im Gesetzeswortlaut und wirken eigenständig.
Eine Toilette löst zusätzlich die Anforderungen an die Abwasserbeseitigung aus — und die Frage, ob die Ableitung ins öffentliche Netz überhaupt möglich ist.
Eine Feuerstätte — Kaminofen, Holzofen, Grillkamin, Gastherme — löst die Abnahme durch die Bezirksschornsteinfegerin aus und stellt Anforderungen an Brandschutz, Abgasführung und Abstände.
Ein Wasseranschluss allein ist kein Ausschlussgrund. Er steht nicht im Wortlaut.
Was das für die Planung heißt
Wollen Sie das Gartenhaus als Büro oder Hobbyraum nutzen, ist es genehmigungspflichtig. Punkt. Dann ist die Größenschwelle der Landesbauordnung ohne Bedeutung, und die Frage lautet nicht mehr „Wie groß darf es sein?“, sondern „Welche Unterlagen brauche ich?“
Das ist keine schlechte Nachricht. Ein genehmigtes Gartenhaus mit Aufenthaltsraum ist rechtssicher, versicherbar und beim Verkauf des Grundstücks kein Problem. Ein nicht genehmigtes ist all das nicht.